/사진제공=한국신용평가
저금리 시대 풍부한 유동성으로 높은 수익을 냈던 해외부동산 투자가 부메랑으로 돌아왔다. 국내 증권사들은 미국 오피스 중심으로 투자했는데 공실률이 20%대에 달해 손실률 확대 가능성도 커졌다. 지난해 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)로 위기를 겪은 증권사는 해외부동산 손실 위험까지 좌불안석이다.

6일 한국신용평가에 따르면 미국 오피스 공실률은 2019년 12월 말 13.4%에서 올해 6월 말 20.6%까지 상승했다. IT업계를 중심으로 재택근무 문화가 확산하면서 팬데믹 종식 후에도 회복되지 않고 있다.

유럽 오피스의 경우 공실률은 10% 이하로 2019년 이후 임대율이 92~94%로 비교적 안정적이지만 도시별로 다르고 환경규제 충족 여부 등에 따라 임대차시장 양극화가 심화했다.

최근 5년간 해외 오피스 빌딩에 투자 익스포저를 크게 늘린 국내 증권사들의 불안감은 확산하고 있다. 초저금리 시기 고유동성을 바탕으로 성장한 해외부동산 시장이 상업용 부동산을 중심으로 급격한 조정 국면에 들어섰기 때문이다.

근무환경 변화뿐 아니라 금리변동 위험이 커졌다. 자금조달 비용 증가로 잠재적 구매자는 감소하고 매각하려는 수요자는 많아지면서 실질적인 거래 성사가 이뤄지지 않는다. 이에 따라 부동산 가치 하락을 일으킨다.

미국 CRE(상업용 부동산) 가격 상승률은 지난해 초 20%에서 올해 1월 -5%까지 하락했다. 유럽 프라임 등급 오피스도 자산가치 연간 변동률이 지난해 초 약 5%에서 올 초 -10%를 하회하는 등 하락세로 전환했다. 

증권사 해외부동산 투자 얼마나 했길래

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위지원 한신평 금융·구조화평가본부 금융1실장은 "코로나 이후 공실률이 예상 수준을 벗어나 크게 높아지고 금리가 급격히 상승해 자금 재조달 시점에 리파이낸싱(차환) 위험 수준이 높아졌다"며 "해외부동산 익스포져 부실 위험이 표면화되고 있다"고 분석했다.

지난 3월 말 기준 국내 증권사 28개 사 해외 부동산 투자 잔액은 13조7000억원(부동산펀드·리츠 실질 평가금액 기준)으로 자기자본의 약 18%를 차지한다.

지역별로 살펴보면 전체 해외부동산 익스포져(위험노출액)의 약 48%가 미국이다. 영국을 포함한 유럽 비중이 약 33%로 높다. 용도별로는 오피스 비중이 52%로 가장 높고 호텔 등 숙박시설도 16%로 높은 편이다. 3월 말 기준 미국 오피스 투자 잔액 2조2000억원, 유럽 2조5000억원에 달한다.

자기자본 규모 대비 해외 부동산금융 관련 익스포져 부담을 보면 대형사는 21%, 중소형사는 10% 수준이다. 자본력과 해외 딜 소싱에 있어 상대적으로 우위에 있는 대형사의 양적 부담이 큰 편이다.

위 실장은 "국내 증권사가 투자한 해외부동산 익스포져의 경우 후순위성 투자 비중이 높고 대주단으로서의 통제력이 상대적으로 크지 않아 매각 시점 혹은 리파이낸싱(차환) 시점의 자산가치 하락 수준에 따라 손실률이 확대될 수 있다"고 우려했다.

실제 경고음은 곳곳에서 터지고 있다. 지난달 미래에셋 홍콩 골딘파이낸셜글로벌센터빌딩, 이지스자산운용 독일 트리아논 오피스 빌딩 등 가치 하락으로 국내 금융사들이 손실 위기에 처했다. 

증권사 PF 대출 연체율 16%대

여기에 지난해 경착륙을 막은 부동산 PF 부실 위험도 아직 곳곳에 도사리고 있다. 증권사의 자본 규모를 감안할 때 재무적 완충력이 높은 편이지만 PF 리스크는 사그라지지 않았다.

금융감독원에 따르면 증권사 부동산 PF 대출 연체율은 지난 3월 말 기준 15.88%로 타 업권 대비 가장 높은 수준이다. 지난 연말과 비교해서 연체율은 5.5%p 증가했다. 부동산 PF 연체 잔액은 지난해 연말 4657억원에서 3개월 새 8404억원으로 1.8배 불었다.

김기명 한국투자증권 연구원은 "부동산 PF의 최종 엑시트 가능성은 아직 불확실하고 관련 업종의 수익성 저하 압박은 계속 이어질 가능성이 있다"고 평가했다. 대부분 금융사가 충당금 정립 등을 통해 완충력을 확보해 나가겠지만, 일부 펀더멘털(기초체력) 저하 부담을 감내하지 못하는 업체의 경우 신용경색 국면에 빠질 가능성 또한 배제할 수 없다.

단 김 연구원은 "금융당국의 철저한 관리와 다각적인 대책 마련에 힘입어 시스템 리스크로 확산할 가능성은 제한적일 것"이라며 "신용경색에 빠질 우려가 있는 금융회사의 경우 M&A(인수합병) 등의 사전적인 조치가 진행될 가능성도 있다"고 설명했다.